Le conseil en investissement

Investir dans un bien immobilier c'est bien. Vous assurer revenu et capital, c'est notre ambition.

Vous pouvez, dès maintenant, devenir propriétaire immobilier et bénéficier d'un revenu ou d'un capital lors de votre retraite. Pour cela, il y a forcément une agence Foncia proche de vous.

À ce jour, les incertitudes pèsent quant à l'avenir du 2ème pilier. La démographie étant une science exacte à 20 ans et les places boursières étant plus que jamais incertaines, la pierre, éternelle valeur refuge, est plus que jamais d'actualité. Expert en immobilier et leader des régies romandes, Foncia a développé une palette de services destinés tant aux propriétaires qu'aux locataires qui offre aux investisseurs toutes les garanties attendues.

Notre position d’administrateur, ni propriétaire ni promoteur, vous assure de conseils avisés et neutres. Très clairement, la propriété individuelle ne cesse de se développer avec comme corollaire le développement très important de la PPE.

Grâce à sa position, son savoir-faire et son logiciel spécifique d’administration, Foncia est à même de maîtriser la gestion des biens uniques. Foncia vous propose en outre une présentation claire, nette et précise des thèmes relatifs au financement hypothécaire en vue d'un éventuel achat immobilier.

Les fonds propres

Le prêt hypothécaire peut usuellement couvrir 80% de la valeur d’achat de votre bien immobilier (hors frais de mutation) ; les 20% et les frais de mutation restants sont à financer avec vos propres disponibilités :

• Épargne
• Prêt familial
• Terrain déjà en propriété lors d’un crédit de construction
• Avoirs 3ème pilier sous forme d’assurance vie ou de 3ème pilier bancaire qui peuvent être retirés ou nantis
• 2ème pilier en gage (nantissement) en totalité ou en partie auprès de certaines banques. Un minimum de fonds propres sera nécessaire pour couvrir au moins les frais de mutation. Cette procédure permet, en cas de décès, de conserver la couverture du conjoint survivant, alors qu’un retrait supprime la couverture. Il vous sera demandé la couverture d’une assurance risque pure afin de sauvegarder les droits du prêteur

L'utilisation des avoirs 2ème pilier (LPP) est réservée à l'acquisition d’un bien destiné à devenir votre résidence principale.

Amortissements

Amortissement direct : vous remboursez annuellement un montant d’une valeur constante qui réduit votre dette hypothécaire d’année en année. Ce faisant, vous réduisez également petit à petit votre charge d’intérêt hypothécaire, calculée annuellement sur le solde de votre dette et augmentez donc votre charge fiscale. En effet, le montant total annuel des intérêts hypothécaires étant déductibles de vos revenus, une baisse des intérêts entraîne donc une baisse de vos déductions fiscales et parallèlement une éventuelle augmentation de votre impôt sur la fortune.

Amortissement indirect : l’amortissement annuel n’est pas versé en remboursement de la dette hypothécaire mais alimente un compte de prévoyance 3ème pilier (3a). L’amortissement est différé à l’âge de la retraite et le montant de votre dette hypothécaire ne change donc pas. Vos avoirs 3ème pilier peuvent être constitués par un compte bancaire ou par une assurance qui tous deux autorisent des déductions fiscales annuelles du revenu d’un montant maximum pour l'année 2009 de CHF 6 566.- pour un salarié et de CHF 32 832.- pour un indépendant. L’âge de la retraite atteint, la totalité de votre amortissement indirect pourra être porté en réduction de votre dette hypothécaire.

L’amortissement indirect par le biais d’une assurance, en plus des avantages fiscaux qu’il peut procurer (déductions du revenu, taux privilégié de l’impôt sur le capital, etc.), protège également les bénéficiaires, surtout en cas de retrait du 2ème pilier pour l’acquisition du bien. En cas de décès, le montant total du capital d’assurance pourra être porté en diminution de la dette et pourra alléger la charge d’intérêt pour l'éventuel conjoint survivant.

Prêts hypothécaires

Votre situation personnelle et vos souhaits présents et futurs font partie intégrante de votre choix. L’hypothèque actuelle la plus avantageuse n’est pas obligatoirement le meilleur choix, la vision du long terme reste essentielle lors de votre décision. Veillez aux conditions de résiliation du contrat afin de conserver une certaine liberté quant à vos choix initiaux de banque et d'hypothèque en fonction de la fluctuation des marchés et des taux.

Hypothèques à taux variables : dans ce cas de figure, le taux de l’hypothèque est fonction de celui des marchés et fluctue donc avec ces derniers. Cette option est intéressante en cas de baisse de taux car vous en profitez immédiatement. En cas de marché haussier, vous subissez bien évidemment la hausse. Certaines banques proposent des taux variables avec un taux plafond, même si le taux du marché est plus élevé.

Hypothèques à taux fixes : ce type d’hypothèque se définit par un taux et une durée fixes pour toute la durée du contrat, quelles que soient les variations du marché, à la hausse comme à la baisse, pendant la période définie qui peut varier de 1 à 10 voire même 15 ans. À l’échéance de votre taux fixe, il s’agira de renouveler votre prêt hypothécaire et de définir à nouveau la forme d’hypothèque la plus adaptée à votre situation actuelle pour les années suivantes.
Vous pouvez planifier votre budget en toute sécurité car vous ne subirez aucune fluctuation, que les taux du marché soient plus élevés, ou plus bas, que votre propre taux. Ce genre de taux est souvent choisi lorsque les taux hypothécaires sont bas ou lorsqu’on envisage une hausse prochaine.

Hypothèque LIBOR : il s’agit d’un taux hypothécaire qui varie en fonction de l'évolution du taux LIBOR, soit le taux de référence fixé par les grandes banques lorsqu'elles se prêtent de l’argent. La durée des prêts varie usuellement de 3 ou 5 ans.

Hypothèques combinées : la formule permet de combiner plusieurs types d'hypothèques afin de minimiser les risques. De nombreuses possibilités existent selon les banques et selon les hypothèses fixes ou variables.

Crédit de construction : prêt exclusivement destiné à financer un projet de construction (nouvelle habitation, rénovation ou transformation) et proposé sous forme de compte courant, prix des travaux - apport en fonds propres. Une fois les travaux terminés, la banque procède à la consolidation, soit à la transformation du crédit de construction en prêt hypothécaire.

Droits de mutation

Frais à la charge de l’acquéreur d’un bien immobilier en Suisse et parfois dénommés "frais de notaire" :

• Taxes communales et cantonales
• Émoluments du notaire
• Frais d’inscription au registre foncier et frais divers

Les droits de mutation correspondent à environ 5 % du montant de la transaction immobilière. Des réductions de taux, voire une exonération, existent selon les circonstances et les cantons.